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青岛楼市:2017下半年市场分析报告

2017-08-06 12:59:22

关键词:

2017青岛楼市新政

关于2017年青岛宏观楼市走势。作为研究青岛楼市房地产价格参考分析。青岛的房地产市场价格涨幅适中。青岛房地产市场是一个区域性特征极强的市场。青岛房地产价格变化走势与同类城市比。目前青岛房地产价格涨幅。青岛房地产价格涨、跌。青岛房价不会大跌。青岛楼市土地市场。

岁月不居,又到半年总结时,每到这个阶段,都是各房企呈报业绩报表密集出炉的时候,也是各路大师预测房价下半年走势将何去何从,百家齐鸣,扑朔迷离。面对各种报告和预测,老百姓将如何判断楼市风云诡谲?


关于2017年青岛宏观楼市走势,老董(微信公众号:青岛楼市观察)在以前推送的文章里多次分析过,今天不多赘言。从1~5月中旬整体市场状况靠看,在全国重点调控城市一片喊跌声中,青岛楼市依然是热度不减。五月下旬,个别区域个别楼盘,率先打响降价销售的第一枪,这表明市场的基本面、情绪、博弈的力量对比都在发生变化,同时反映出开发商对后市预期已开始下降,这是不争的事实。


青岛楼市即将进入2017年下半场博弈,在政策环境严重影响下,整体走势不言自明——楼市依然是天雷滚滚。老董(微信公号:青岛楼市观察)从事地产业二十余年,向来是人在那个城市工作,就针对那个城市楼市状况发表个人观点。


老董(微信公号:青岛楼市观察)不赞成,有些人动不动拿美国、日本、香港等楼市崩盘案例来跟中国内陆房地产市场发展做比较,国情不一样,土地性质不一样,经济体制不一样,人口基数不一样,有可比性嘛?


同理,熟悉北京房地产市场的就不会完全熟悉、等全中国房地产市场,近几年,中国不缺这样的专家,仅凭网络片面信息,或到几个城市踩过几个楼盘,回来就敢预测全中国的楼市行情,以一孔之见,来混淆市场视听,这于己于人,都是不负责任的。


人所周知,影响房地产价格变动,是一个既复杂又相互作用的因素体系共同促进的结果,然而,在不同城市经济以及人口基数背景下,影响房价因素体系权重大小也是不同的。中国房地产市场最大的特点是分化,市场的区域差异特别大。


就青岛六区四市而言,价格的走势不可能是一致的。西岸城区、北岸城区房价跌,不一定意味着东岸城区的房价跌。这是个简单常识,也是楼市最为显著的特征。


青岛是全国五个计划单列市之一,副省级城市,是国家沿海重要的中心城市和滨海度假旅游城市,全国14个沿海开放城市之一,未来将打造成为全国蓝色经济领军城市,是履行国家“一带一路”战略重要的枢纽型城市。


青岛城市空间布局全面实施全域统筹、三城联动,到2020年,构建东岸浮山湾、西岸、北岸红岛湾中心区三个城市中心区,中心城区城市人口目标规模达610万。从既定指标及发展路径来看,青岛未来将正式进入1.5线城市行列,因此,我们在研究房价涨跌时,必须将这些因素变化的量纳入考虑范围之内。


老董(微信公号:青岛楼市观察)通过收集青岛2013年至2017年5月份六区四市商品房价格数据,作为研究青岛楼市房地产价格参考分析,得出的结论是,青岛2017下半年,房价在没有特殊因素促使下,不会大跌,理由是:


第一,青岛的房地产市场价格涨幅适中,楼市价格泡沫不大,与其它相同类型城市比较,投机现象不明显。在同样的宏观及微观经济环境下,涨幅速度不敏感,比较具有代表性;


第二,就青岛现有房地产成交均价来看,可以说明,青岛房地产市场是一个区域性特征极强的市场,随着大青岛规划、城市轨道网络建设,以及未来城市人口导入增加、主城区住宅土地供应日益稀缺,房地产市场从综合大数据上能找出增值、保值的共性规律;


第三,青岛房地产价格变化走势与同类城市比,房地产价格变化趋势较为一致,纵观分析,且能反映全国各地房地产市场价格的平均变化情况,从近年青岛房价增长幅度,可以看出,青岛房价一直处于“补涨”的发展趋势,而这种发展趋势与青岛城市发展规划利好相同步,因此,目前青岛房地产价格涨幅,具有合理性;


第四,从宏观市场看,青岛房地产价格涨、跌,取决于后市预期,随着青岛地铁网线完善,拉近了城市居民生活距离,同时,也催生了各区域板块居住价值,土地涨值、保值也随之得到有力的保障,因此,青岛房价不会大跌,是完全可站得住脚的。


另外,从土地市场方面看,2016~2017年至今,青岛楼市土地市场,则存在供应量不足的现状,不少地块未能登拍卖台便因故中止。据专业机构提供的数据统计,2017年1—5月,青岛市各级国土资源局已经发布了8次商住用地的中止出让公告,涉及11宗地,面积共约518亩。(不包含在2016年发布出让公告在2017年中止出让的地块)。而整个1月—5月,青岛市土地招拍挂市场共新增商住用地供应50宗,面积2389亩,被中止出让的土地占了近四分之一。


土地市场的消息,一直在不断刺激楼市的神经。从新房方面,青岛主城区可供应住宅开发土地日益减少,拿地成本持续走高,致使房企开发成本越来越高,如此一来,在推高了主城区房价的同时,也带动了周边房价及二手房跟随上涨。


综上,2017下半年,青岛楼市在综合政策环境压力下,房地产市场真正进入健康稳健期,不同地段、不同品质的楼盘价格走势会出现迥异,老董(微信公号:青岛楼市观察)预判,青岛房价不会普涨或者普跌,因为,青岛的好房子,高品质的房子实在太少了,只有优越地段、稀缺的优质物业,才具有保值性、抗跌性,那些区域不占优势,且低端、品质差的房子,下半年走势一定是下跌而不是上涨。


所以,未来青岛楼市的分化不仅仅指区域的分化,还包括开发商品牌以及楼盘品质的分化。简言之,2017下半年,青岛楼市房价将在7、8月后,开始出现微跌也是合理的,因为交易被冻结,价格被锁定,金融杠杆被收紧,市场不调整是不可能的,这也正到了政策落地施效的时期。


总体而言,2017下半年青岛楼市,房价降温是必然的。


中国地产人还没有完全经历一次完整的房地产周期,中国房地产还没有承受过一次完整的调控期,房子是用来住的,追其内涵,其政治意义代表了高层决心,从最近金融政策收紧等消息传递中,人们已感觉到一股寒意,这或许意味着,房地产黄金时代真正结束了。


作为一个房地产领域的从业者,老董(微信公号:青岛楼市观察)不会不理智的去唱空楼市,每天预言房价崩盘,也不会去偏执认为房价永远上涨。在这个充满智商、学识、专业甚至道德方面极具挑战的行业里,只尽我个人绵薄之经验以及对市场的浅显见解,让各位看官能够做到冷静、客观地去看清楼市起伏动宕,亦不妄码字之辛苦,足矣!

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